大家都知道，目前我国的房价比较高，特别是在北上广深等城市，一平米动不动就五六万块钱，贵的甚至十几万都有，房价已经远远超过普通老百姓的承受范围，所以很多老百姓只能望房兴叹。

目前我国的房地产市值已经超过450万亿人民币，按照全国14亿人口算的话，每人平均大概有32万的房产。那这450万亿的房产市值究竟有多大的规模呢？单从数据上来看，可能大家没有一个概念，所以我们可以通过对比来看一下这个规模到底有多大。

先来看一下GDP与房产市值的对比。

目前美国加欧盟加日本的房地产总市值大概是60万亿美元，而我国的房地产总是这事65万亿美元，相当于我国的房地产总市值比欧美日加起来还要多5万亿美元。

而2017年美国加欧盟加日本的GDP加起来大概是41.4万亿美元，我国是12.24万亿美元，我国GDP总量只相当于欧美日的29.5%，而房产市值却相当于等于欧美日房产市值的108%。

再来看下股市与房地产市值的对比。

截止2018年10月份，我国的股市市值大概是6万亿美元，而同期美国加欧盟加日本的股市市值大概是56万亿美元，相当于欧美日股市市值等于我国的9.3倍。

中国每万亿股票市值对应的房价市值是10.8；而美欧日每万亿股票市值对应的房价市值是1.07，说明目前我国居民的大部分财富都主要体现在房产上，而不是资本市场上。

最后来看一下人均GDP以及人均房产市值的对比。

2017年我国人均GDP是8872美元，欧美日平均下来的人均GDP应该是在4万亿美元以上。我国人均GDP及人均房产市值的比例是1:5.2；而欧日美人均GDP与人均房产市值的比例大概是1:1.55，相当于我国居民购房压力是欧美日的3.35倍。

所以不论是从哪个角度来分析，至少目前跟欧美日相比，我国房价都是处于一个比较高的位置。

房产总市值已经很高了，那为什么房价还不降下来呢？

通过上面的对比，我们可以看出目前我国的房价还是有很多不合理的地方，房价已经超过了大部分居民能够承受的范围，目前真正能买得起房的毕竟是小部分的人群，所以房价肯定是有一些不合理的地方。

但为什么房价这么高了，却不见房价往下跌呢？

房价之所以居高不下，这里面的原因是比较复杂的，但有两个因素影响重大。

第一个因素就是城镇化的推进

最近十几年，我国的城镇化发展是非常迅猛的，从2000年之后，每年新增的城镇人口基本上都在1000万以上，最高的年份2011年一下子就新增了5079.51万城镇人口。

那为什么我国每年会新增这么多城镇化人口呢？这里面除了自然经济发展，人口迁移带来的增量之外，还有一个非常重要的原因就是棚改货币化的推进。棚改货币化对房价的促进绝对是功不可没。

从2014年开始，我国部分城市开始大力推进棚改货币化，也就是说拆迁城市周边以及城市内部的一些棚户区，而这些居民被拆迁之后，并不是以房产作为补偿，而是直接补贴现金，所以我们看到很多城市城中村的居民拆迁之后，拿着几百万上千万的现金，这些人拿到巨额现金之后会干嘛呢？大部分人都去买房了。

也就是说过去十年，我国新增的城镇人口当中，很多都是通过城镇化改造转化成城镇人口，那这些人被拆迁之后没房住怎么办呢？肯定会去购买新的房子。比如从2014年开始，我国每年的棚改数量大概是在500万套左右，对应至少每年新增500万以上的购房人群。每年突然新增这么多购房人群，很多城市的住房存量都满足匀，所以造成房产市场供不应求的局面，结果只能价高者的，最后导致房价纷纷上涨。

第二个就是土地财政的影响

最近几年随着房价的上升，全国各地都在推出房产调控政策，但是调来调去，各地的房价还是在不断的上涨，真正下跌的也就个别城市。

比如下图是2018年12月份房价涨幅排名居前的城市，有部分城市一年的涨幅就超过40%。

而我国房价之所以调来调去，还是调不下来，我认为有一个重要的原因就是土地财政的影响，目前我国地方政府对土地财政的依赖性非常强，究竟有多强，我们可以从2017年百城土地财政依赖度来看出一些苗头。

下图是2017年百城土地财政依赖度前50名的城市。

从这个图我们可以看出，目前大部分城市对土地财政的依赖程度都超过20%以上，大部分都是在30%以上，有个别城市对土地财政的依赖甚至达到了80%以上。

按照这个土地依赖度，如果房价下降了，地方政府的土地卖不出去，那财政就会大幅缩水，没有财政资金的支持，那地方经济发展就没有了活血，最终会导致经济增速的放缓，经济增速的放缓又会引起就业的下降。

所以目前我国房价已经不单单是房价问题，而是涉及到经济的方方面面，想要让房价下降，除非我国成功的实现了经济转型，地方政府对土地依赖程度不在那么高，那调控或许会有明显的效果。