导图解房(04)验房流程总结

本章主要是对模型 流程的使用,雷老板也说过:99%的问题实际上都有明确的解决方案和流程,只要问一问就好了,验房这件事而也是如此。

1 验三书一表一证

验房第一步并不是直接看房,而是看三书一表一证,先确保房屋是合法检验过的。三书一表一证具体分别如下:

  • 《住宅质量保证书》:房地产商对房子质量和保修期限及范围的承诺。是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。《住宅质量保证书》一般一户一份,可直接带走。
  • 《建筑工程质量认定书》:房子通过相关部门质量验收的依据。由质检部门出具,《城市房地产开发管理暂行办法》规定房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的,不准交付使用。综合验收应当包括以下内容:规划要求是否落实、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕、单项工程质量验收手续是否完备、拆迁补偿款安置方案是否落实、物业管理是否落实。
  • 《住宅使用说明书》:针对房子的设计、施工以及验收的每项具体技术指标,比如墙体结构类型、抗震指标等有关说明。说明书中还应包含如下内容:开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单位及其联系电话;监理单位及其联系电话。如果没有相关电话及单位的信息,等于拿了一张没有用的白纸,日后维权无迹可寻。
  • 《竣工验收备案表》:楼盘向上级部门上报验收备案的详细资料,是房地产商必须对楼盘负责的标记文件。只要送交主管部门备案后,房地产商就必须对楼盘终生负责。此表对房地产商有严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须有相关管部门备案,缺少任何一项,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
  • 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》:房地产项目经过相关部门的综合验收依据。房地产开发建设项目竣工综合验收合格证由“施工单位出具的竣工验收报告和消防队出具消防竣工验收报告组成,只有具备了这两个条件,相关部门才能出具房屋竣工验收合格证,所以购房者一定要看房屋竣工验收合格证,而不是竣工验收报告。

这些证书的目的在于说明,政府和法律上认可该建筑。材料中部分文件各楼盘情况不同,有的是公示,有的是可以直接看,需要协商。

2 综合验收

需要提前购买:2包面巾纸(做小纸团)、1个打火机、空鼓槌等工具。这里要注意:即便是自己不亲自检查,而是雇佣别人检查,也要直到所有流程,不要考验人性。业主对新房做综合验收,即重要的验房环节,具体如下:

  • 验门:锁具是否好用,划痕有没有,密封性好不好。A4纸一张 查密封性,五金件。
  • 验窗:3c认证、密封性,五金件。裂痕,划痕有没有。
  • 验空鼓:空鼓锤 验证墙面 空鼓、蓬顶 空鼓、渗水问题。
  • 验电:检测所有插座是否可用。强弱电 1m距离。
  • 验水:是否存在管道漏水、下水管道拥堵情况(水 纸团 看是否漏水)。检修口是否拧紧。水管是否有阻火圈。
  • 验墙面平整度:靠尺验证。
  • 验止回阀:烟道/卫生间止回阀,烟道 裂缝 看是否排烟通畅。厨房和卫生间,使用打火机和纸验证。
  • 地暖检查:分水器是否牢固,漏水漏气问题查询,需要进行打压测试。
  • 闭水试验:24小时查看楼下是否有漏水情况。
  • 验层高和面积误差:层高距离不超2cm,房屋对角线 差距 5cm以内。
  • 水表 电表 燃气表,查看好用,以及对当前数据进行拍照,避免后期麻烦事儿电源。

相关问题解决方案:业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。一般能在15日内解决的,双方协商并达成书面协议,根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

3 验收付款

验收完付款流程:

  1. 开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。还需交付物业费、水费、电费。
  2. 业主领取钥匙,业主领取新房钥匙,签署《住宅钥匙收到书》。
  3. 与物业公司的物业关系,与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要或盖章确认的收据。

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