等额本金，等额本息区别

• 买房银行贷款分为两种：
  • 等额本金和等额本息

等额本息

1. 等额本息定义：还款本金占比逐月递增，利息占比逐月递减，月还款数不变
2. 由于每月的还款额度是一样的，其中每个月的还款包括了根据还需还款额度计算得来的利息，以及还需还款的本金，因此在还款的初期，因为还需还款的本金比较多，所有还款初期中本金占比较多，利息占比较少。而后期随着贷款本金不断减少，每月还款额中贷款利息也不断减少，所以每个月还的贷款本金占比较多，利息占比较少。
   （重点： 这种方式，时间占用贷款的数据更多，占用时间更长，同事还便于借款人合理安排每个月的生活理财，对应精通投资，善于理财的人来说更好。）

等额本息计算公式

1. 个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则等额本息还款方法，从使用贷款的第二个月开始，每月以相等的额度平均还本金和利息，计算公式如下

   P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数 其中：还款期数=贷款年限×12

每月等额还本付息额= P * (R * (1+R)^N) / ((1+R)^N - 1)

等额本金

1. 等额本金定义：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。适合有计划提前还贷。
2. 还款方式将本金票分摊到每个月，同时付清上个交易日到本次还款之间的利息，这样相对等额本息而言，总利息指出比较低，但是前期压力比较大，比如：贷款20W，每月还本金1111元，第一个月利息918，总还款2200，随后每个月的本金不变，但是利息会随着本金的归还而不断减少，所有，每月还款总额是递减的，适用于已经有一定积蓄的家庭，如下：

等额本金还款法的计算公式如下：

​ 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

如：以贷款20万元，贷款期为10年，为例：

每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元

第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元

则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；

第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元

则第二个季度还款额为5000+2720=7720元

……

第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元

则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元

具体的季度利率按照当时银行具体数据计算。

利弊

等额本息：

优点：每个月还款一样，还款前期的压力不会太大

缺点：相同年限还款总额中支付的利息会比等额本金模式更多，还款总额会更多

等额本金：

优点：相同年限还款总额中支付的利息会更少，还款总额会更少

缺点：还款前期的压力会比较大

总结

等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人

等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。

公积金缴存基数

定义：公积金基数指的就是您公司按照上一年度的月平均工资的这个数字，来计算您应该缴纳多少的住房公积金。

比如：工资2000 按照7%比例交， 那么个人交140 公司交140，那么缴存基数就是2000

深圳公积金贷款 2018数据

深圳公积金贷款额度计算

1. 申请人公积金账户余额的14倍
2. 申请人和计算贷款额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍
3. 申请人贷款之前从未取出过公积金，可以在符合以下条件基础上贷款额度上浮10%

注：个人申请单笔贷款不超过50万，共同申请人共同参与额度计算的单笔贷款不超过90万

深圳公积金贷款利率

1. 贷款5年以上 3.25%
2. 贷款5年以内（包括5年）2.75%

公积金贷款额度其他要求

1. 根据贷款额度计算得出的每月还贷额度（按照等额本息计算）不超过申请人公积金缴存基数或者申请人与计算可贷额度的共同申请人公积金缴存基数只和的50%
2. 不高于购房总价款与首付的差额。所购买的是二手房，那么购房总价已购房合同价，与公积金中心人定的房地产评估机构作出的评价中较低的为参考。
3. 其他商转公贷款不在此范围

公积金额度计算案例

https://sz.newhouse.fang.com/jsq/gjj.htm

招商银行利率

贷款年限	年利率
0-6月(含6月)	4.35%
6月-1年(含1年)	4.35%
1-3年(含3年)	4.75%
3-5年(含5年)	4.75%
5-30年(含30年)	4.90%

商贷案例

等额本息计算

http://www.cmbchina.com/CmbWebPubInfo/Cal_Loan_Per.aspx

组合贷款案例

https://sz.newhouse.fang.com/house/tools.htm