区块链前哨导语：买房租房中，需要了解多少知识从而规避欺诈风险？如果区块链这一新兴技术与房地产这个古老的概念相结合，会碰撞出怎样的火花？房地产物业的所有权验证与转让将呈现出怎样的面貌？美国有家科技初创公司 Velox.re 使用比特币区块链追踪转让和买卖等公共记录，并在伊利诺伊州库克县（芝加哥）进行了为期 8 个月的测试。那么可以想象得到如果中国的房地产市场也能利用区块链技术，将造成什么样的颠覆。

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自从 Hernand De Soto 在其开创性的著作《资本之谜》中首次提出相关理论以来，房地产所有权与转让就一直成为一大人力资本来源。在另一方面，比特币则是第一种利用区块链技术的商业应用方案之一——其利用一套不可变的分布式电子分类账实现各类数字资产的所有权声明及转让。

除了昂贵的购买成本之外，即使是在最简单的情况之下，房地产的转让往往也相当复杂。当业主或开发商出售房屋或公寓等物业时，买方需要合理确信业主拥有该物业（此前未出售过，所有关系不存在争议），而物业具备可转让属性（不受留置权限制），最后转让过程以契约形式完成。契约属于纸质表格，其中包含法定描述、特定资产的买方 / 卖方身份以及关于转让的其它细节。契约分为两种形式：保证契约与退还索赔契约，且被记录在物业所在地的相关管理部门处。部门职员接收相关记录，但不会验证记录的真实性或合法性。利用这些记录，职员能够对当地学校及政府进行财产税评估。

在大多数情况下，买方会利用抵押贷款来作为房产购买活动的支付手段，而贷方则要求将产权作为担保。这意味着承保人需要对产权进行检查并确保业主明确拥有该处房产。整个检查过程由房地产律师负责执行，确定所有权移交流程，将相关所有权最终转让给买方，并尽可能通过追溯确认政府对原始土地所有权的出让情况。如果存在任何问题或争议，例如记录中的拼写错误、未记录的转让等行为、离婚或财产权纠纷等，则记录标题将被“标黑”。对于此类房产，必须等待争议问题解决后方可进行转让。

在标题审查完成后，销售商会发布所有权保单，并由托管服务公司确保资金支付完成，最后进行房产所有权转让。由于整个转让过程相当复杂，需要耗费大量时间与精力，因此整个执行成本往往接近所购置物业总价格的 20%，且至少要经过六周时间。

比特币属于区块链上的一种加密货币。比特币到底是否拥有价值、其价值具体如何判断等，一直是贸易商与投机者们争论的热门议题。但可以肯定的是，房屋、土地以及房产——统称为“房地产”——拥有着重要的价值。如果区块链这一新兴技术与房地产这个古老的概念相结合，会碰撞出怎样的火花？换言之，房地产物业的所有权验证与转让将呈现出怎样的面貌？

企业家兼创新者 Ragnar Lifthrasir 先生希望建立两个组织以回答这个问题：国际区块链房地产协会（简称 IBREA）及其个人创立的私营初创企业 Velox.RE。

在这段视频当中，Lifthrasir 先生介绍了通过比特币区块链进行房地产所有权验证及转让的具体方法，以及他在伊利诺伊州库克县（芝加哥）为期 8 个月的试点项目当中遇到的实际挑战。

2016 年 10 月，《比特币杂志》发表的文章描述了该项目的初始目标，包括提高安全性以及降低转让成本。尽管 Lifthrasir 先生讨论了一个有趣的问题（房地产所有权转让）以及一套有趣的解决方案（区块链），但他在文章中明确表示他并不完全了解房地产相关法律流程与具体挑战，因此其解决方案中可能存在某些误区。

关于 Velox.RE“区块链契约协议”的总结与批评意见：

Lifthrasir 先生慷慨地对 Velox.RE 方法以及执行流程进行了“开源”（https://www.velox.re/）。总体来讲，其会为每处物业创建一个“彩色代币”，而后通过比特币网络将其从买方处“传递”至卖方处。这一过程既负责执行物业转让，又代表着该处物业的所有权。但这套方案面临的挑战包括如何对买卖双方的钱包进行验证，以及一旦私钥丢失 / 被盗，对应物业很可能变得无法销售或者在未经业主同意的前提下被擅自出售。

Velox.RE 提到的方法创造出了一系列无法预料的问题，增加了不必要的复杂性，并最终成为一种新的“纸质契约”，导致 Velox.RE 方法的所有合理性遭到全部推翻。最终，买方的记录标题将完全依赖于 Velox.RE 平台，且买方、卖方以及其它各有关方面必须遵循并理解 Velox.RE 的既定流程。这意味着在复杂度显著提高的前提下，附加价值或技术创新成果则相当有限。具体来讲：

• “纸质”本身并不是问题，丢失未经记录的纸质契约才是问题。

• 比特币区块链拥有自身优势（自 2009 年以来即持续运行、得到广泛接纳且具备去中心化特性），但彩色代币机制并未能充分发挥这些优势。

• 对买方 / 卖方身份进行验证（通过标题审查确定合适的买方）已经成为既定制度且通过公证得到广泛接纳。虽然目前已经存在基于区块链技术的身份验证项目，但在房地产交易当中添加这一步骤 / 要求并无必要且徒增理解难度。

要拿出比现有流程更理想的解决方案，Velox.RE 需要充分考虑区块链技术在房地产交易当中的实际优势，并探讨如何将其转化为可行的现实操作。

相较于重新发明轮子、增加复杂性以及带来庞大且难以适应的新制度，我们应当考虑如何将房地产交易方法更好地同区块链平台相融合。千门万户，目前大部分房地产行业仍然保留着纸质契约、标题审查以及公证等固有实践。而当财产所有权经历了这一重要且完善的审查流程之后，所有数据都可被记录至多个区块链当中。相关记录以冗余方式支持单一纸质验证系统，从而提供多种转让与所有权验证来源。

除了房地产交易的复杂性以及所涉及各方的多样性（买家、卖家、房地产经纪人、抵押公司、政府部门职员等），区块链的介入也必然进一步增加流程的管理难度。换言之，利用区块链技术记录房地产资产所有权与转让行为虽然具有明显的优势，但同时也面临着重大挑战——包括对流程的具体调整以及房地产行业的整体接纳程度。

原文发布时间为：2018-03-30
本文作者：房地产
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