#深圳建二手房价引导制度#

大家好，我是勇谈。9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见。《征求意见稿》共九章108条。对于修订监管办法的必要性，深圳市司法局也给出了自己的答案“《办法》的相关规定尚不能满足当前房地产市场监管的需要。”简单理解来说就是哪怕深圳已经按照国家有关规定进行了调整但是也无法阻止部分热点区域和热点楼盘出现了抱团炒作房价等情况。那么此次#深圳建二手房价引导制度#对于深圳目前的房地产市场监管毫无疑问会起到一定的作用，尤其是对于二手房市场。借此机会简单谈谈我的观察。

深圳近几个月的房价走势也真的“愁坏”了当地的监管部门，屡次调控的情况下房价仍然没有丝毫的降温趋势

• 进入2020年以来深圳二手房市场的火热远超多数人的想象8-10%的同比增速角冠全国

如上图所示我们可以清楚的看到深圳二手房市场过去小一年的“成绩”，8-10%的同比增速已经在全国所有城市当中一骑绝尘。尤其是今年4月份开始深圳二手房同比上涨超过两位数增长，到8月份后二手房同比增长甚至达到15.9%的同比增长。这样的房价走势与全国整体的房价走势明显相悖，尤其是在国家三令五申“房住不炒”的背景下，虽然说深圳土地资源稀缺是真实情况，但是这也绝对不应该成为深圳房价持续大涨的理由。

• 从7月份开始深圳也从各个方面加强了监管，哪怕深圳专门去长沙取经也喊出了学习“新加坡模式”等也没有能阻止深圳房地产市场的火热，尤其是二手房市场

对于此次深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见中最引人注意的一条其实还是“在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度”，这句话翻译过来的意思就是二手房交易价格也要被管制了。如果说过去限价仅仅存在于新建商品住宅，那么此次对于二手房住宅进行“限价”无疑算是全国头一份。有人戏称“深圳此次算是学习到了长沙经验的精髓”，不过也有人提出反对意见“认为这是计划经济思维，用计划经济的模式来管控房价”。不过我这边倒是有几点观察：

1. 市场经济并非都是万能的，欧美发达国家尚且有周期性经济危机，我们不想重蹈覆辙加强行政干预也是必然。我国特色市场经济的最大优势其实就是“可管可控”，对于所有的行业基本都是这样。过去20多年国内商品房多数情况下真的走的是“纯市场化”路线，只不过因为我国市场经济体制尚不完善的结果必然导致各种资源错配，如果任由市场自由发展下去类似于日本和美国的经济危机早就发生多次了。
2. 对于二手房“限价”算不算是计划经济思维？个人觉得不应该算，市场经济其实就是资本经济，资本本身就是贪婪的，世界上没有一个国家的房价是靠纯市场调控得当的。国内目前来看尚属于市场经济初期阶段(也就是社会主义初级阶段)，各种市场活动尚不规范。相比于欧美国家尊重市场和营造市场氛围不同，我国市场竞争为何最为激烈？原因就是市场发展不成熟的表现(对于市场的认知整体不太成熟)。包括如今国内很多商业圈也习惯于将同类的商业放到一块竞争，比如：餐饮区、服装衣帽区等。表面看似乎商业规范很多，实际上却是加大了同行竞争和获客成本。真正的商业应该是一个圈内涵盖各种生意形式，而且每种生意都应该有自己独有经营权，而不是有意的将同类型生意，比如便利店等集中到一起加大同行竞争。

深圳建二手房价引导制度说句实话算是目前出台所有措施里面最有立竿见影效果的，对于抑制二手房价格上涨会起到一定作用，如果能够立马执行是最好的

• 深圳也是国内为数不多二手房同比涨幅高于新建住宅的城市，深圳哪怕再缺房，房地产市场也不应该是这样的表现，房价背后上涨的原因还需要仔细琢磨

如上图所示是2019年深圳二手房同比增长走势图来看，2019年深圳的二手房同比增长最高不过7.8%！2019年全年多数时候二手房同比增长都在3%以下。仅仅一年的时间深圳的二手房市场就出现了这么大的变化，各位觉得用土地不足，房产供应不足解释得通吗？肯定不是，最根本的原因还是大量资本流入深圳楼市的原因，只不过这次资本瞄准的方向是“深圳二手房”！细心的朋友仔细观察国内M2增速与深圳二手房走势基本一致，这里面到底有没有关系？大家自己思量。

• 国内的“长沙模式”还是国外的“新加坡模式”都是深圳可以借鉴的对象，作为创新中心的深圳在房产调控上应该走出自己的特色，房产调控应该“稳准狠”

深圳一直以来都有“创新中心”的美誉，近些年来深圳对于企业和创业者确实提供了优质的环境，只不过在吸引大量企业和人才流入的同时没能够处理好房价与人才的关系确实让人感觉到有点遗憾。这里给出几点自己的观察：

1. 二手房的购房者主力其实还是刚需为主，深圳确实存在大量刚需，但是深圳的刚需真的能够推动深圳房价保持长达一年的10%增长？少数人手中囤了大量的房产恐怕是事实。看到深圳二手房的走势数据我不由得想起了香港，香港长期以来也以人口密度大著称，地方受困于长期没有足够的土地进行住房建设，最后被媒体曝出包括李嘉诚在内的大量香港富商囤积了大量土地。深圳的二手房价格持续上涨是不是也存在类似的情况？大量的房产被少数人大量持有？大家需要知道的前几年深圳城中村拆迁产生了大量的千万富翁。
2. 长沙模式中很重要的一环就是“关门打狗”，当大量的资本进入长沙房产市场试图进行炒作的时候，长沙立马出台限售和限价让这部分资金在6-8年时间内出不去。深圳此时出台《征求意见稿》也有点想要学习的意味，只不过真的没有学到长沙的精髓，给予了资本太多的逃跑时间。或许这也是为何深圳能够成为资本青睐对象的原因吧。

综上，深圳这个城市在2020年之所以房价出现不正常上涨的原因跟对资本过于宽容有关系，无论是前期出现的经营贷还是出台的房产调控政策，都给予了资本一定的反应时间。如果不给资本点教训，那么未来他们还是会在房地产市场或者其他市场兴风作浪的。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注勇谈房产壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。